Cose da controllare prima di comprare casa (per non avere problemi)

Cosa è necessario controllare con attenzione:

Oltre all’ aspetto estetico e funzionale della nostra prossima dimora, è cruciale esaminare anche gli elementi meno evidenti, ma che potrebbero avere una rilevanza superiore sulla nostra scelta economica. Come quando si valuta l'acquisto di un'auto usata e si sottopone al controllo di un meccanico di fiducia, altrettanto importante è effettuare un'attenta analisi di tutti gli aspetti dell'abitazione, che possono influenzare il valore dell'investimento in modo significativo. La situazione degli immobili in Italia è molto complicata, con almeno il 70% degli edifici che riportano problemi di varia entità. È quindi essenziale, prima di procedere con l'acquisto, comprendere con precisione quali fattori meritano attenzione. È importante ricordare che eventuali difetti o problematiche sono di responsabilità del venditore, e acquistare una proprietà senza aver effettuato un adeguato controllo potrebbe tradursi in costose correzioni a nostro carico. Prevenire è meglio che curare: conoscere a fondo lo stato dell'immobile è il primo passo per un acquisto consapevole e sicuro.

Chi è responsabile della verifica di questi aspetti?

Nel processo di vendita di un immobile sono coinvolte diverse figure professionali a cui affidarsi.
Ogni professionista ha un ruolo ben definito, ma nessuno si occupa di effettuare dei controlli sui problemi di cui andremo a parlare. Infatti:

  • L’Agente immobiliare svolge un lavoro notevole nel pubblicizzare l’immobile, individuare acquirenti affidabili e facilitare la trattiva (un compito tutto fuorché facile);
  • Il Notaio, in quanto pubblico ufficiale dotato di competenze giuridiche, si impegna affinché l’atto di vendita sia sicuro, valido e immune da contestazioni legali nel tempo (ma non ha nessuna responsabilità su questioni tecniche o sostanziali). Nonostante l'importanza di tutte queste figure e la tua fiducia nei loro confronti, nessuna di esse possiede la competenza tecnica necessaria per questo particolare aspetto. Chiaramente, sia l'Agente Immobiliare che il Notaio possono, se richiesto, suggerire un professionista tecnico specializzato in questa materia, al quale affidarsi per un controllo preciso e una valutazione approfondita e completa.

Perché questi controlli non vengo sempre effettuati?

È logico farlo. Perché essendo che la responsabilità è unicamente del venditore, eventuali questioni legali ed economiche sono solo tra il venditore e l’acquirente. Spieghiamo meglio. L’agente immobiliare riceve l’incarico direttamente dal venditore, il su compito è, per quanto di sua conoscenza, pubblicizzare e diffondere le informazioni messe a sua disposizione dal venditore. È il proprietario (cioè il venditore) che, per la legge, è tenuto a fornirgli tutte le informazioni sull’immobile che desidera vendere. Per motivi di privacy solo il proprietario può fornire queste informazioni. Di conseguenza, l’unica cosa che può fare un agente immobiliare competente e responsabili è consigliare al venditore di effettuare un controllo, tramite un professionista, prima di mettere in vendita l’immobile.

Ma spesso questo non accade, sai perché?

Il venditore medio, non essendo pienamente consapevole dei potenziali problemi che potrebbero sorgere in seguito, tende a trascurare la prudenza per risparmiare.

È la dura realtà.

Inoltre una volta che l’immobile viene venduto, spetta al nuovo proprietario sostenere eventuali spese per risolvere possibile problematiche. Il responsabile di eventuali sanzioni o oneri per correggere eventuali difformità spettano sempre all’attuale proprietario.

Naturalmente l’acquirente può cercare di ottenere un risarcimento dal venditore, ma siamo ben consapevoli delle conseguenze sia a livello economico che emotivo nel percorrere un simile percorso.

Quanto costa eseguire una verifica preliminare degli immobili prima di metterli in vendita?

Un controllo preliminare costa, in proporzione alle cifre in gioco, poco.

Purtroppo però chi vende casa cerca di evitarlo perché “è pur sempre un risparmio”.

Quindi molto spesso queste verifiche preliminari vengono eseguite solo se i venditori sono consigliati di farlo dai professionisti che li affiancano.

Le difficoltà delle Agenzie Immobiliari (competenti)

Gli agenti immobiliari ben preparati, quelli veramente competenti, spesso si trovano in difficoltà nel suggerire ai loro clienti di eseguire le verifiche preliminari necessarie sui loro immobili. Questo perché i loro concorrenti, agenti immobiliari meno scrupolosi, per ottenere l’incarico a vendere e quindi guadagnare la provvigione, rassicurano i clienti dicendo che non c’è bisogno di preoccuparsi, c’è tempo per i controlli, e che verranno effettuati solo nel caso si verifichino dei problemi.

Alla fine, la maggior parte delle abitazioni è venduta in questo modo. Per l’agente immobiliare arrivare prima alla data del rogito significa ottenere la provvigione prima. Le eventuali problematiche rimangono poi a carico del venditore e dell’acquirente, loro non hanno alcuna responsabilità.

Gli agenti immobiliari veramente competenti, che vogliono veramente aiutare i propri clienti, si trovano così a essere visti come “guastafeste” a causa della mancanza di informazioni tra i venditori, ma in realtà sono le persone più utili che si possano incontrare.

Rimane difficile da capire come qualcuno, che sta facendo un investimento così importante come l’acquisto della propria casa, che vale centinaia di migliaia di euro, non senta la necessita di effettuare dei controlli adeguati, anche se richiedono un esborso economico e un poco in più di tempo.

La prospettiva del Notaio

Per quanto riguarda il Notaio, è indubbiamente esperto nelle questioni legali e fiscali. Tuttavia, sinceramente, chi ha mai visto un Notaio recarsi di persona presso un immobile per verificarne l'esistenza o lo il suo stato prima di procedere con un atto notarile?

Il suo ruolo è quello di esaminare la documentazione (un compito davvero arduo, soprattutto in Italia) e proteggere le persone in base a quanto può verificare.

Ma se la documentazione non è corretta, come può tutelarti?

Cosa controllare prima di comprare casa (per non avere problemi)

Se si decide di procedere all'acquisto senza l'assistenza di un Agente Immobiliare (competente), è essenziale esaminare personalmente i seguenti documenti o farsi accompagnare da un professionista qualificato che possa valutare le informazioni più rilevanti riguardanti l’immobile che abbiamo deciso di acquistare.

Per coloro che non sono esperti nel settore, può essere complicato sapere quali documenti controllare e quali elementi tenere in considerazione. Cercheremo di rendere il tutto il più chiaro e semplice possibile

Titolarità

La titolarità di un immobile si riferisce alla proprietà legale dell'immobile, ossia chi è il legittimo proprietario secondo la documentazione ufficiale. Verificare la titolarità di un immobile è fondamentale prima di procedere con qualsiasi transazione immobiliare, in modo da assicurarsi che il venditore abbia il diritto legale di vendere la proprietà. Questa verifica viene solitamente effettuata attraverso l'analisi dei documenti di proprietà, come l'atto di provenienza o altri documenti ufficiali registrati presso le autorità competenti.

  • L’atto di provenienza, ovvero un documento legale che attesta la provenienza dell’immobile, cioè la storia dei trasferimenti di proprietà che hanno coinvolto la proprietà nel corso del tempo. Questo documento fornisce informazioni cruciali sulla catena di titolarità dell’immobile, evidenziando tutte le transazioni immobiliari precedenti fino all’attuale proprietario. Verificare l’atto di provenienza è importante per garantire che non ci siano contestazioni sulla proprietà e per confermare la legittimità del trasferimento di proprietà- Inoltre, fornisce una panoramica della storia dell’immobile, inclusi eventuali ipoteche o altre trascrizioni che potrebbero influenzare la sua proprietà o utilizzo. In genere è compito dell’Agente Immobiliare chiedere l’atto di provenienza al venditore e consegnarlo al Notaio. Il Notaio dovrà poi sincerarsi del corretto trasferimento e godimento della proprietà negli anni precedenti dell’edificio e redigere il nuovo atto di compravendita;
  • La visura ipotecaria, è un documento ufficiale rilasciato dall’Ufficio del Catasto che fornisce informazioni dettagliate sulle ipoteche e altri gravami registrati su un determinato immobile. Questo documento è fondamentale per verificare la situazione dell’immobile e assicurarsi che non ci siano gravami che potrebbero influenzare la sua proprietà o utilizzo. La visura ipotecaria include informazioni sulle ipoteche esistenti, come l’importo, il creditore e la data di registrazione. Verificare la visura ipotecaria durante il processo di acquisto di un immobile consente di prendere decisioni informate e consapevoli. È bene sapere che le ipoteche seguono gli immobili e non la persona, se quindi non viene saldata il creditore si rivarrà su chi acquista la proprietà gravata da ipoteca.
  • Attenzione al regime coniugale di chi sta vendendo il bene. Quando i proprietari sono coniugi che hanno optato per il regime patrimoniale della comunione dei beni, i beni acquisiti durante il matrimonio sono considerati proprietà comune dei coniugi, a meno che non siano stati specificamente esclusi tramite accordo prenuziale. Nel contesto di una vendita di un immobile in questo regime, entrambi i coniugi devono essere coinvolti nella transazione, poiché entrambi hanno diritto alla proprietà del bene. Di conseguenza, sia il coniuge marito che quello moglie devono firmare l'atto di vendita e devono essere d'accordo sulla transazione. È importante consultare un avvocato specializzato in diritto di famiglia o un notaio per garantire che la vendita avvenga nel rispetto delle leggi e dei diritti dei coniugi coinvolti.

Conformità Urbanistica

È l’aspetto meno visibile ma che potrebbe creare le maggiori complicazioni.

La regolarità dell’immobile oggetto della compravendita dipende dalla conformità urbanistica, ed è proprio in questo ambito che possono insorgere le difficoltà più significative.

La conformità urbanistica si riferisce alla conformità di un edificio o di una proprietà alle normative urbanistiche stabilite dal piano regolatore comunale o dalle leggi urbanistiche vigenti. Queste normative definiscono le modalità di utilizzo del suolo, le altezze massime degli edifici, i parametri di distanza tra le costruzioni, le destinazioni d'uso consentite (residenziale, commerciale, industriale, ecc.) e altre disposizioni relative alla pianificazione urbana.

Quando si acquista una proprietà, è essenziale verificare la sua conformità urbanistica per assicurarsi che sia stata costruita (o modificata) come dichiarato nella documentazione protocollato presso gli uffici tecnici. Questa verifica viene solitamente effettuata tramite l'analisi dei documenti reperibili presso gli uffici competenti del comune. La conformità urbanistica è fondamentale per garantire la legalità della proprietà e per evitare eventuali sanzioni o complicazioni legali in futuro

Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso, la legge non perdona.

È importante sottolineare come la responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario del bene, anche se non è stato lui a commettere gli abusi è obbligato a correggere i problemi dell’immobile.

Il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità.

Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi.

Un suggerimento è quello di richiedere l’inserimento, nei preliminari di compravendita, di una clausola che prevede la verifica della conformità urbanistica e catastale da parte di un professionista prima dell’atto finale di compravendita.

Conformità catastale

La conformità catastale si riferisce alla corrispondenza tra la situazione reale di un immobile e quanto registrato negli atti catastali ufficiali. Questi documenti, gestiti dall'Agenzia delle Entrate, registrano informazioni fondamentali sugli immobili, come la loro ubicazione, le dimensioni, la composizione, e altre caratteristiche rilevanti.

Verificare la conformità catastale è importante durante l'acquisto di un immobile per garantire che le informazioni registrate negli atti catastali corrispondano effettivamente alla situazione reale dell'immobile. Questo aiuta a evitare eventuali complicazioni o controversie relative alla proprietà in futuro.

È fondamentale che, anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate), tutti i documenti relativi all'immobile siano accurati e corretti. Questi documenti depositati presso l'Agenzia delle Entrate riguardano il patrimonio e sono utilizzati per calcolare le imposte associate all'immobile che si sta per acquistare."

Gli acquirenti possono ottenere informazioni sulla conformità catastale tramite l'Agenzia delle Entrate o attraverso un professionista qualificato, come un notaio o un geometra, che può effettuare una verifica accurata degli atti catastali e assicurarsi che siano in linea con la situazione reale dell'immobile.

Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica, in realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro. È un errore grave controllare solamente la planimetria catastale.

La planimetria catastale è un documento ufficiale redatto dall'Agenzia delle Entrate che rappresenta graficamente la disposizione e le dimensioni di un immobile. Questa planimetria fornisce una rappresentazione dettagliata degli spazi interni ed esterni dell'edificio, compresi eventuali pertinenze come cortili, giardini o garage.

La planimetria catastale è utilizzata per scopi amministrativi e fiscali, nonché per la registrazione e la documentazione degli immobili. Essa fornisce informazioni fondamentali come le dimensioni esatte, la disposizione delle stanze e altre caratteristiche rilevanti.

Tuttavia, è importante non confondere questo elaborato con il progetto depositato presso il Comune, il quale presenta maggiori dettagli tecnici, calcoli e referenze che ne attestano l'autorizzazione da parte dell'ente comunale.

La planimetria catastale è facilmente consultabile ed è pertanto, spesso, il primo documento che viene esaminato per verificare la situazione reale dell'immobile.

Eventuali discrepanze riscontrate tra quanto rappresentato nella planimetria e la realtà dell'immobile dovrebbero sollevare un campanello d'allarme e spingere ad effettuare ulteriori verifiche, sia da parte del proprietario che dell'Agenzia Immobiliare che segue la transazione.

Certificato di Agibilità

Il certificato di agibilità è un documento ufficiale rilasciato dalle autorità competenti che attesta che un edificio o una struttura sia conforme alle normative di sicurezza e igiene necessarie per essere abitati o utilizzati per scopi specifici. Questo certificato è fondamentale per confermare che un'unità abitativa o commerciale sia sicura e idonea per essere occupata.

Durante l'acquisto di un immobile, il certificato di agibilità è uno dei documenti fondamentali da richiedere e verificare. Esso garantisce che l'edificio sia stato costruito e/o ristrutturato in conformità alle normative vigenti e che soddisfi tutti i requisiti di sicurezza e igiene necessari per essere abitato o utilizzato.

Senza un certificato di agibilità valido, potrebbero sorgere problemi legali o di sicurezza, e potrebbe essere difficile ottenere mutui o assicurazioni per l'immobile questo perché viene a mancare per questi istituiti la certezza che l’immobile sia idoneo e sicuro per l’occupazione. Pertanto, è importante assicurarsi che l'immobile sia in possesso di questo documento prima di procedere con l'acquisto.

La mancanza del certificato di agibilità potrebbe essere un segnale di potenziali problemi strutturali o di non conformità dell'edificio. Prima di procedere con l'acquisto di un immobile senza certificato di agibilità, è importante valutare attentamente i rischi e considerare la possibilità di richiedere al venditore di ottenere il certificato o di correggere eventuali problemi a sue spese.

Attestato di Prestazione Energetica

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento ufficiale che fornisce informazioni sulla prestazione energetica di un edificio o di una unità immobiliare. Questo documento include una valutazione della classe energetica dell'immobile, che indica il suo livello di efficienza energetica e il consumo di energia previsto per il riscaldamento, il raffrescamento, la produzione di acqua calda e l'illuminazione.

L'APE è redatto da un tecnico abilitato, e tiene conto di diversi fattori, tra cui le caratteristiche dell'edificio (isolamento termico, sistemi di riscaldamento e raffrescamento, tipo di finestre, ecc.) e la sua ubicazione geografica.

Questo documento è obbligatorio per legge in molti Paesi e deve essere reso disponibile agli acquirenti o agli inquilini al momento della compravendita o della locazione di un immobile. L'APE fornisce informazioni preziose sulla qualità energetica dell'immobile e può influenzare le decisioni di acquisto o di locazione, oltre a fornire indicazioni su possibili interventi di miglioramento dell'efficienza energetica.

È compito del Notaio verificare la correttezza formale del certificato e trascriverlo nell’atto di compravendita della tua casa.

Certificato di conformità degli impianti

Il certificato di conformità degli impianti è un documento ufficiale che attesta la conformità degli impianti tecnologici (come impianti elettrici, idraulici, termici, ecc.) presenti in un edificio alle normative di legge e ai regolamenti vigenti.

Questo documento viene rilasciato da un tecnico abilitato dopo aver verificato che gli impianti siano stati installati correttamente e rispettino le norme di sicurezza e qualità richieste. Viene richiesto durante la costruzione o la ristrutturazione di un edificio, non è invece obbligatorio per la compravendita o locazione dell'immobile.

Il certificato di conformità degli impianti fornisce una garanzia sulla corretta installazione e funzionamento degli impianti tecnologici, e può essere richiesto dalle autorità competenti durante ispezioni o controlli di conformità. Assicurarsi di avere questo documento è importante per garantire la sicurezza e l'efficienza degli impianti presenti nell'edificio.

Per questa ragione, è consigliabile che le condizioni degli impianti siano specificate nell'atto notarile, insieme alle responsabilità finanziarie relative alla loro eventuale messa a norma. Questo assicura una maggiore tutela per entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare.

Spese condominiali

Le spese condominiali si riferiscono alle spese correnti sostenute per la gestione, manutenzione e amministrazione di un condominio. Queste spese sono suddivise tra tutti i proprietari delle unità immobiliari all'interno dello stesso edificio e sono utilizzate per coprire una varietà di costi, tra cui

  • Manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi comuni, come corridoi, scale, ascensori, giardini, tetto, facciata dell'edificio, ecc.
  • Pulizia e manutenzione delle aree comuni e degli impianti di sicurezza.
  • Consumi di energia elettrica, acqua e gas per le parti comuni.
  • Servizi di portineria, se presenti.
  • Assicurazione dell'edificio e responsabilità civile.
  • Onorari del professionista che svolge il ruolo di amministratore condominiale, se presente.
  • Spese legali e amministrative relative alla gestione del condominio.

Queste spese sono determinate annualmente durante l'assemblea condominiale e suddivise tra i proprietari in base alla quota millesimale di ciascuna unità immobiliare. È importante tenere conto delle spese condominiali quando si valuta l'acquisto di un immobile in condominio, in quanto possono influenzare significativamente il bilancio familiare e devono essere considerate come parte delle spese di gestione dell'immobile.

A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua.

Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore.

Un altro consiglio non convenzionale è quello di richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno. Questo ti permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio nei prossimi mesi.

Dopo l’acquisto sarai infatti costretto a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici ecc).

Senza questa verifica sarà tuo diritto rivalerti eventualmente successivamente sul venditore ma è meglio prevenire qualsiasi situazione di questo tipo, magari aumentando il margine di trattativa economica prima dell’acquisto.

Considerando la natura tecnica e legale degli argomenti trattati nell'articolo, è importante tenere presente che le informazioni fornite potrebbero non essere esaustive e non dovrebbero essere considerate come una sostituzione della consulenza professionale da parte di esperti qualificati.

Se hai domande specifiche o desideri un'analisi dettagliata del tuo caso, ti consigliamo di cercare il supporto di un professionista specializzato nel settore per una consulenza personalizzata.